Le décret n°2023-796 du 18 août 2023 pris pour l'application de l'article 6 et de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et adaptant les dispositions des contrats types de location de logement à usage de résidence principale est publié au JO du 20 août.
Il vient préciser les niveaux de performance minimaux et les critères relatifs aux contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce critère ou de ces niveaux dans la définition du logement décent.
Il adapte en conséquence les dispositions des contrats types de location de logement à usage de résidence principale définies dans les annexes 1 et 2 du décret du 29 mai 2015 relatif à ces contrats.
I/ Définition du niveau de performance minimal attendu à chaque échéance de la loi
L’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a modifié la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs afin de définir le niveau de performance énergétique d’un logement décent, à savoir :
En France métropolitaine :
à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
à compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :
à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;
à compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.
L’article 2 du décret du 18 août 2023 confirme le calendrier d’entrée en vigueur de ces critères de décence énergétique des logements, en l’intégrant, à compter du 1er janvier 2025, au sein du décret du 30 janvier 2002, à l’article 3 bis, en lieu et place de ses dispositions actuelles.
II/ Définition des dérogations à la possibilité d’ordonner la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique
L’article 3 du décret définit les contraintes architecturales ou patrimoniales qui n’autoriseront pas le juge à ordonner la réalisation de travaux pour la sortie de l’état d’indécence en cas de non-respect du niveau de performance minimal précité, dans le cadre des dispositions prévues à l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Ces dispositions seront intégrées dans un nouvel article 3 ter au sein du décret décence du 30 janvier 2002, à compter du 1er janvier 2025.
Les cas dans lesquels il est impossible pour le juge d'ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes sont les suivants :
Les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art ;
Les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction, ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires du livre VI du code du patrimoine, du titre IV du livre III du code de l'environnement ou du livre Ier du code de l'urbanisme.
Pour justifier de l’impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal, le propriétaire devra produire aux débats les pièces justificatives.
Le juge peut, notamment, surseoir à statuer dans l'attente de l'intervention de la décision de l'autorité administrative compétente pour autoriser la réalisation de ces travaux.
III/ Adaptation des mentions figurant dans les contrats-types de location - Décret du 29 mai 2015
Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale prévoit que ces contrats-types comportent des mentions relatives à la performance énergétique du logement et que le logement mis en location soit décent.
L’article 5 du décret insère dans les contrats types de location de logement à usage de résidence principale l’ensemble des niveaux de performance minimaux exigés à compter du 1er janvier 2025 en France métropolitaine et dans les DROM (niveau de performance minimal, à compter du 1er janvier 2028), à compter du 1er janvier 2024.
Par ailleurs, la mention explicite du niveau de performance (classe du DPE) du logement est également ajoutée dans l’annexe au contrat-type, à compter du 1er janvier 2025, en France métropolitaine et dans les DROM au 1er janvier 2028.
Enfin, l’article 6 supprime les mentions que la loi Énergie Climat demandait de porter dans ces contrats-types à partir du 1er janvier 2028, qui ne concernent pas spécifiquement les logements du parc locatif, et qui n’auront plus d’intérêt avec les mentions génériques désormais précisées à l’article 5.
Les dispositions de cet article 6 entrent en vigueur au 1er janvier 2024.
IV/ Prise en compte de la surface des vérandas chauffées dans la surface prise en compte pour définir la décence énergétique d’un logement
Par ailleurs, l’article 1er du décret modifie le second alinéa de l’article 3 bis du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, afin de le mettre en cohérence avec les dispositions prévues par le cinquième alinéa de l’article 2 de l’arrêté DPE « Logement » du 31 mars 2021.
La surface habitable prise en compte pour le calcul de la consommation en énergie finale devient ainsi celle définie à l’article R. 156-1 du code de la construction, en incluant la superficie de vérandas chauffées écartée par le troisième alinéa de ce même article.
Cette disposition est entrée en vigueur le 21 août 2023.